Дома престарелых - новый бизнес в Польше

Крупные, известные компании, такие как Luxmed или KGHM, начали инвестировать в дома престарелых для престарелых. Польская промышленность также включала иностранных инвесторов, в том числе Anderson Holding, первую западную сеть домов престарелых в Польше. Он хочет инвестировать 80 миллионов евро к 2020 году, чтобы создать до 40 филиалов. В государственном секторе нет хорошего предложения для тех, кто хотел бы жить спокойно и здоровым образом.

(CC By-ND Джеймс Сендал)

В начале прошлого десятилетия первые предприниматели в Польше обнаружили, что центры по уходу за пожилыми людьми - это пробел и шанс. Они заметили место для частных домов пожилых людей более высокого уровня (с комнатами и оборудованием для реабилитации и занятий спортом, квартирами и одноместными комнатами, оборудованными ванными комнатами, телевизорами, телефонами, системами оповещения и т. Д.), С профессиональным персоналом, построенным с нуля.

До недавнего времени такие дома можно было посчитать с нами по пальцам обеих рук. Большинство частных домов престарелых были размещены в виллах, приспособленных для этой цели. Владельцы этих центров предлагали доступные цены - до 2,5 тысяч. PLN за ежемесячное проживание и, как правило, довольно низкий уровень обслуживания. Во многих случаях это означало одну ванную комнату на этаж, 3-4 человека в комнате, без лифта. Не было недостатка в клиентах, поскольку гигантские очереди выстраивались в государственные центры, и несколько лет ждали свободных мест.

Последние три года принесли прорыв. Было построено несколько десятков новых домов для пожилых людей с более высокими стандартами, а десятки новых еще строятся. Некоторые дворцы, пансионы, отели или жилые дома были адаптированы. Цены на проживание начинаются от 2,5-3 тыс. Злотых за месяц и доходят до 6-8 тысяч. злотых.

Среди инвесторов растет мнение, что в Польше это скоро станет отличным бизнесом. Число людей старше 75 лет увеличилось в 2007–2011 годах с 1,3 до 1,5 миллиона, а к 2035 году, согласно прогнозам ОГО, ожидается, что оно достигнет 4 миллионов. Более 5 миллионов человек старше 65 лет. Поляки, наряду с растущим уровнем достатка, становятся похожими на западные общества, где несколько процентов пенсионеров переезжают в частные центры для пожилых людей в старости.

Социальная модель также меняется. Традиционная многопоколенная семья, особенно в городах, уходит в забвение. Переутомленные дети будут рады платить пенсии своим родителям, чтобы обеспечить им хороший уход. С другой стороны, они родились в 50-х годах прошлого века, они не хотят, чтобы за ними присматривали их дети.

Бизнес по-прежнему видит одну категорию - родители сотен тысяч поляков, которые в последние годы мигрировали в Западную Европу.

Для многих предпринимателей эти цифры и факты настолько повлияли на воображение, что они решили инвестировать в многомиллионные дома в Польше. Многие отказываются от предыдущих отраслей, в которых они работали. Это имело место, например, в случае Томаша Едрусика, владельца старшего дома "Bryza" недалеко от Три-Сити (он начал в 2009 году), ранее он был разработчиком. Гжегож Павловский, который вместе со своей женой открыл в этом году дом престарелых "Leśne Zacisze" в районе Варшавы, до сих пор активно работает в сфере торговли. Анджей Маглак, который построил центр «Конкордия Салус» на 200 млн. Зл. Недалеко от Гройца для 200 человек, ранее имел компанию, поставляющую противопожарное оборудование. Юлия Беловов, занимающаяся экспортом мяса в Россию, построила жилой дом в Констанцине под Варшавой, а затем превратила его в роскошный дом для престарелых. Марек Миллак, предприниматель из полиграфической промышленности, перестроил свой эксклюзивный гостевой дом в дворцовом стиле на берегу моря Владыславово.

- Туристический сезон на Балтийском море длится менее двух месяцев, отдыхающие падают, из года в год становилось все хуже, по крайней мере, я сужу, - говорит Миллак. - Я посчитал, что старший дом будет более выгодным, чем пенсия.

Гостиничная фирма «Танзанит» из Нижней Силезии приобрела дворец в стиле барокко 18-го века с парком площадью 6 га в źelaźno возле Клодзко, и теперь он заканчивает его ремонт. В октябре этого года он будет управлять роскошным домом для престарелых в нем (цена за ежемесячное проживание составляет около 3000 злотых). Центры по уходу за пожилыми людьми также строят врачи, которые по своей профессиональной практике хорошо знают, как не хватает услуг для пожилых людей.

В течение некоторого времени институциональные инвесторы и инвестиционные фонды проявляют все больший интерес к польскому рынку. В 2010 году крупнейшая сеть частных медицинских клиник в Польше Luxmed (принадлежащая фонду прямых инвестиций Mid Europa Partners, который в марте выпустил компанию на продажу) купила один из крупнейших частных домов престарелых в Польше - «Табита» в Констанцине. - Это попытка появиться в новом сегменте, который соответствует нашей стратегии, - сказала тогда Анна Рулкевич-Качиньска, президент Luxmed.

- Наша компания оказывает комплексную медицинскую помощь пациентам всех возрастов, - добавляет Томаш Недевецкий из пресс-службы Luxmed. - Поэтому инвестиции в курорт Табита были естественным дополнением к предложению.

В ноябре прошлого года в Хожуве был открыт частный дом для пожилых людей «Асто» на 160 мест. Его акционерами являются краковский инвестиционный фонд Satus, девелоперская компания BIK Management и медицинская компания SILMED. Еще один большой и роскошный дом для престарелых строится в Сулейувеке, недалеко от Варшавы. Инвестором является компания Warmus Investment с австралийским капиталом, который до сих пор работает в сфере гостиничного бизнеса и недвижимости. Следующим крупным игроком, заинтересованным в этом рынке, является Interferie из группы KGHM, которая планирует построить свои центры на курортах, принадлежащих KGHM TFI. Этой весной швейцарский инвестиционный фонд Ratikon AG приобрел большую часть акций Serenity, которая намерена создать целую сеть частных домов престарелых в Польше и уже располагает участками для строительства первых трех.

Лучшая сделка трехмесячной давности - лучший пример того, насколько привлекательным стал этот рынок для инвесторов. Первая западная сеть домов престарелых - Anderson Holding, которая насчитывает несколько десятков таких торговых точек на 2400 человек, вышла на польский рынок. В Польше она хочет инвестировать 80 миллионов евро к 2020 году, чтобы создать до 40 филиалов. - Компания уже давно хотела выйти на польский рынок, но ждала более благоприятных условий, - говорит Яцек Звардонь, президент польского филиала Anderson Holding. Немецкая сеть хочет взять на себя существующие дома престарелых и построить новые. Каждое из них будет иметь не менее 80 мест (ориентировочная стоимость строительства составляет примерно 100 000 злотых на одно место).

Но это не единственная западная сеть, которая хочет выйти на польский рынок. Многие другие пробовали это в течение длительного времени. Они даже предлагают купить существующие, наиболее процветающие дома престарелых. Не настолько привлекательным, однако, что их владельцы будут соблазнены.

Эксперты предупреждают, что польский рынок не так привлекателен и велик, как думают многие. На данный момент. Интерес крупных игроков указывает на то, что, хотя реальность плохая, к бизнесу следует подходить с должной точки зрения.

Вероятно, в течение нескольких лет вам придется стремиться к клиентам. Люди готовы платить 3 тысячи ЗЛ и больше в месяц, для пребывания в доме престарелых, нас все еще относительно мало.

- Те, у кого есть деньги, предпочитают арендовать домашнюю няню, как правило, в черном, - говорят представители отрасли. - Не только потому, что это дешевле. Но также потому, что возвращение родителя или дедушки в дом престарелых все еще воспринимается в Польше негативно. По этим причинам они «держат» свой дом как можно дольше. Он приносит домой пожилых людей только тогда, когда они находятся в таком плохом состоянии, что семья не может справиться с заботой.

Подавляющее большинство жителей частных домов престарелых в Польше - это немощные, тяжело больные люди, например, с глубокой деменцией или болезнью Альцгеймера. Уход за ними требует больше персонала и специального оборудования и стоит до 30 процентов. дороже, чем держать людей относительно эффективными. Это значительно ухудшает прибыльность такого предприятия.

К этому следует добавить всплеск конкуренции. В государственных домах престарелых работают коммерческие, платные отделения. В течение нескольких лет так называемые семейные дома престарелых, совместно финансируемые государством (это состоит в том, что семья получает под свою крышу несколько пожилых людей, чье пребывание финансируется так же, как и в случае старых домов). В последнее время на рынке действуют частные компании, предоставляющие профессиональную помощь пожилым людям в их домах или в так называемых посуточно дома, называемые детскими садами для пожилых людей. Пожилые люди доставляются туда утром и забираются днем ​​или вечером.

- Кроме того, у нас огромная серая зона, десятки домов престарелых, которые не зарегистрированы, работают незаконно, например, под знаменем пансиона, - говорит Томаш Едрусик из Bryza Senior Home. - Благодаря этому они могут предложить в два раза более низкие цены и при этом иметь несколько десятков процентов прибыли. Они не должны отвечать высоким и дорогостоящим требованиям, которые в последние годы предъявлялись в Польше к домам престарелых, например, сколько должно быть ванных комнат, сколько персонала, какая минимальная площадь на одного пенсионера, насколько широкие коридоры, какое оборудование. Я потратил сотни тысяч злотых на меры пожарной безопасности, требуемые законом.

- Если этого было недостаточно, в домах престарелых, которые начали работать до вступления в силу этих требований, государство продлило бы период адаптации к ним до 2016 года, - добавляет Анджей Маглак, владелец курорта «Конкордия Салус».

Это портит рынок, понимает цены и ведет к неравной конкуренции. Эффект состоит в том, что частные дома для престарелых с более высокими стандартами, построенные с нуля, обычно только через несколько лет, арендуют большинство мест, но даже тогда они часто балансируют на грани доходности. Среди других потому что повышение цен во многих случаях не поспевает за ними в увеличении затрат, а некоторые клиенты даже не соглашаются на увеличение, равное уровню инфляции.

- Мой дом престарелых заполнился за пять лет, и в то время я добавил к нему, - говорит владелец частного дома престарелых в Опольском крае, который расположен в красивом дворце 18-го века. - С самого начала, и мы работаем уже 9 лет, я не повышал цену за пребывание 2,5 тысячи. Злотых ежемесячно. Хотя расходы за это время сильно возросли. Однако, если бы я поднял цены, я бы потерял клиентов. Даже с честной прибылью пути нет.

То же самое говорит Томаш Едрусик из Дома престарелых "Bryza" возле Три-Сити ", который начал свою работу в 2009 году (цена за проживание в нем варьируется от 2 до 2900 злотых в месяц): - Заполняемость в моем центре уже 90 процентов, но мне пришлось ждать три года. Однако даже при таком заселении дом мне не выгоден. Он принес бы по более высоким ценам. Но по более высоким ценам у меня не было бы клиентов. Круг закрывается.

«Дом престарелых во Дворце» в Ястшембя Гура был открыт в декабре прошлого года и до сих пор пустует, хотя предлагает высокие стандартные и рекламные цены (2,5 тысячи злотых в месяц за одну комнату). - Это хуже, чем я думал, - разочаровался Марек Миллак, владелец этого центра. - Но я подхожу к этому в долгосрочной перспективе, я отношусь к этому как к бизнесу на будущее, я могу ждать несколько лет для лучших результатов.

Большинство номеров на курорте «Асто» в Хожуве, открытом в ноябре прошлого года, также пусты.

- Этот рынок все еще неглубокий и стал еще беднее в результате кризиса, - говорит Славомир Новицки, владелец дома престарелых "Nad Świdrem" в Отвоцке, одного из первых центров высокого уровня в Польше. - Для своих жителей в большинстве случаев они платят своим семьям, детям. Некоторые хотели бы продать свои квартиры, чтобы переехать в дом престарелых и иметь деньги, чтобы остаться. Но их семьи обычно не согласны. Среди других Именно поэтому эта отрасль очень чувствительна к ситуации в экономике.

- Люди, которые только начинают работать в этой отрасли в Польше, обычно появляются с оптимизмом, - говорит Гжегож Врублевски, директор дома престарелых в Баниосе недалеко от Горы Кальвария, принадлежащего бизнесменам Полонии из Соединенных Штатов. - Они ожидают необычайной прибыли, даже 20-30 процентов. чистая доходность. Реальность такова, что инвестиции такого типа в наших условиях окупаются через 12–14 лет, как в гостиничном бизнесе, а недавно открытый дом заполняется только через 2–3 года.

Конечно, есть исключения. «Вилла Калина» в Констанцине, несмотря на запретительные цены (4,5 тысячи злотых за одну, 6-8 тысяч злотых за квартиру), была заполнена менее чем за два года. Konstanciński курорт "Tabita" Luxmedu (цены - 6,5 тыс. Зл. В месяц и 7,5 тыс. Зл. С реабилитацией) также заполнен, и следующие клиенты ждут в очереди. Из чего это получается? Вероятно, из-за близости Варшавы, из предложенных условий, из-за того, что Констанцин считается самым престижным местом под Варшавой, из-за хорошего маркетинга, репутации.

Но не только. Оказывается, что отрасль может быть гораздо более процветающей, дополняя ее предложение пребыванием и медицинскими услугами, финансируемыми НФЗ, то есть за которые жители не должны платить. Для владельцев центров это означает, что они должны выделить часть своего центра на реабилитацию или так называемое лечебно-оздоровительное учреждение, в которое направлены больничные пациенты, требующие выздоровления. На таком заводе вы можете остаться до полугода за деньги NFZ, а затем вернуться к нему снова. В «Табите», принадлежащей Luxmed, большая часть расходов покрывается за счет фиксированных доходов от контракта с NFZ.

Проблема в том, что есть центры, которые легко получают контракт с НФЗ, но есть и те, кто потерпел неудачу. Это относится, например, к одному из самых современных и наиболее оборудованных частных домов престарелых в Польше - «Конкордия Салус» недалеко от Гроеца (работает с осени 2010 года), где большинство из его 200 мест предназначались для лечебно-оздоровительного учреждения, реабилитационного отделения и хоспис. Он не получил контракт, поэтому его владелец находится на грани банкротства.

Однако, несмотря на все трудности, некоторые из инвесторов, которые построили свой первый дом престарелых в Польше несколько лет назад, принимают решение о следующем. Так обстоит дело, например, в случае владельцев «Спокойной Пристани» в Банджаше, которые заканчивают строительство еще одного такого центра в Язгарцево, недалеко от Пясечно. - Этот бизнес сложный, очень ответственный, поглощающий, но имеет одно большое преимущество - он стабилен, и к нему приходят потенциальные клиенты, - говорит Славомир Новицки, владелец дома престарелых "Nad Świder".

Яцек Звардонь, президент Anderson Holding Polska, добавляет:

- Наши оценки показывают, что потенциальный спрос на частные дома на польском рынке может достигать 200 000. кровати. Мы думаем, что это люди, которые могут позволить себе эту услугу и переехать в такой дом. Не только потому, что им нужна забота, но и потому, что они живут одни и испытывают одиночество.

Президент Zwardoń считает, что лучший способ привлечь клиентов - это сеть, ее высокий и известный бренд, предсказуемость, одинаковые стандарты в каждом учреждении и профессионализм.

У Павла Шостека, опытного разработчика из Варшавы, есть другой способ сделать это.

- Предложение центров для пожилых людей все еще слишком мало, - говорит он. - Например, отсутствуют жилые комплексы для пожилых людей, многие из которых находятся на Западе. Вы можете не только снять квартиру или дом, но и купить его. По моему мнению, поляки были бы более охотно переезжать в такие центры, чем в традиционные дома престарелых.

Шостек хочет начать строительство города для пожилых людей на своей земле недалеко от Констанцина в следующем году. Там будут созданы небольшие блоки с квартирами до 40 кв. Цена до 140 тыс. злотых. Жители города будут иметь в своем распоряжении столовую, медсестер, врачей, прогулочные площадки, сады, место для совместных собраний. Попытки построить такие города в Польше уже были. Они не выгорели из-за финансового кризиса 2008 года и обвала рынка недвижимости.

Дома престарелых также хотят построить две из самых известных компаний, которые заботятся о пожилых людях в своих домах - Continuum Care и House Home Care. Они хотят выделить средства для этой цели, которые они недавно приобрели у двух инвестиционных фондов: MCI BioVenture и Skyline Venture.

Даже если они, работая в отрасли, конкурирующей с домами престарелых, пытаются их построить, это означает, что они предполагают, что этот бизнес может быть лучше, чем аренда работников по уходу на дому.

Яцек Кшеминьски

Похожие

Комментарии